Haus in Ligurien kaufen

Einschätzungen zum Immobilienmarkt rund um Dolcedo / Imperia / Ligurien

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Nicht wenige Gäste tragen sich während eines Urlaubs in Ligurien mit dem Gedanken einen eigenen Rückzugsort zu erwerben. Seit vielen Jahrzehnten erscheint das Haus im Süden als erstrebenswertes Ziel für viele Europäer nördlich der Alpen. Das Val Prino im Hinterland der Riviera bei Imperia-Porto Maurizio ist seit 50 Jahren eine sehr begehrte Region. Trotz vieler Ausländer strahlte es italienische Authentizität aus. Zudem liegt das Val Prino für viele ausgesprochen verkehrsgünstig. 

Ab Anfang der 1970er Jahre erlebte das Val Prino im Westen Liguriens geradezu einen Hype. Ab 2000 begann mit dem einsetzenden Generationswechsel und einer Stagnation in der Nachfrage ein kontinuierlicher Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt. 

Seit März 2015 belebt sich wieder die Nachfrage nach Häusern in Ligurien und insbesondere im Val Prino. 2016 zogen auch die Preise wieder deutlich an - vor allem in Isolalunga und Ripalta. Standen in Ripalta 2014 16 Objekte zum Verkauf, sind es Ende 2016 nur noch vier - wobei drei Häuser wieder hinzukamen. Ferienhaus Riviera kaufen, Immobilie Ligurien kaufen

2018 zieht die Nachfrage nach Immobilien im Val Prino nochmal deutlich an. Hoch im Kurs sind die alten Häuser bei Schweden, Norwegern und Dänen. Seit kurzem kommt es zu Nachfragen von Chinesen aus der Volksrepublik, die über eine Agentur aus London gezielt nach Häusern nachfragen, die nicht zum Verkauf stehen, aber als Häuser auf Zeit angeboten werden. 

2019 gab es wieder deutlich weniger konkrete Immobilienkäufe von Ausländern - jedenfalls nach Auskunft eines Notars. Das generelle Interesse an typischen ligurischen Natursteinhäusern ist aber gegen Jahresende 2019 wieder stark gestiegen. Gerade auch von Deutschen, die sich in der Vorjahren deutlich zurückgehalten haben. 

Auch 2020 - dem Covid19 Krisenjahr - war die Nachfrage nach Häusern in Ligurien überraschend hoch. In Dolcedo-Ripalta kam zu mehreren Eigentümerwechseln. Diese Entwicklung hat sich auch 2021 fortgesetzt. Die Preisentwicklung ist uneinheitlich. Bei manchen Häusern sackten die aufgerufenen Preise weiter ab, bei anderen Häusern zogen die gebotenen Preise teilweise deutlich an. 

Dolcedo und das Val Prino wurden in den frühen 1970er Jahren von Ausländern entdeckt. Die Orte in denen sich die ersten Ortsfremden niederließen, Häuser erwarben und restaurierten waren Torrazza, Isolalunga und Ripalta, alle drei sehr typische ligurische Borghi mit eng gedrängten Häusern. Etwas später kamen auch Bellissimi, Castellazzo oder Lecchiore hinzu. In einer nächsten Welle wurden die etwas weiter vom Meer gelegenen Orte des Val Prino entdeckt, pittoreske Ort wie Praelo, Casa Carli, Pantasina oder Canneto. Und schließlich begann Anfang der 1990er Jahre der Neubau von Immobilien, auch heute zumeist schwer zugänglichen freistehenden Häusern. Gerade diese Häuser waren damals rechtswidrig genehmigt worden und bereiten heute deren Eigentümern eine Fülle rechtlicher Probleme

Die neuen, freistehenden Häuser der Region bieten einen vermeintlich hohen Wohnkomfort, sind aber gerade während der warmen Monate ohne Klimaanlage brütend heiss und in Januar und Februar den schweren Regen und Stürmen mehr ausgesetzt, als die dichtgedrängten mittelalterlichen Häuser der Dörfer. Die Bausubstanz der Häuser aus den 1970er-90er Jahren ist oft zweifelhaft und bedarf einer noch eingehenderen Untersuchung als bei den alten Bruchsteinhäusern. Darüber hinaus stehen sie oft verlassen in der Landschaft und sind deshalb ein begehrteres Ziel für ausländische Einbrecherbanden. 

Die alten ligurischen Dorfhäuser erweisen sich heute als deutlich wertstabiler, gerade wenn sie authentisch renoviert sind und sie alte Substanz kaum verändert haben, sondern nur sinnvoll ergänzt haben. Nicht nur der Ort ist preisentscheidend, sondern auch die Lage im Ort. Hier gibt es feine Unterschiede. Gut renovierte Häuser haben oft einen viel höheren Marktwert als Häuser in denen seit 30 Jahren nur das Nötigste gemacht wurde - oder noch schlimmer - die Renovierung wenig den ursprünglichen Stil berücksichtigt. 

Stark sanierungsbedürftige Bruchsteinhäuser bewegen sich im Val Prino in einem Preisrahmen von 400-750 €/m2 brutto. Dabei erzielen unangetastete Rusticos oft höhere Preise, weil hier keine Rückbaukosten anfallen. Bei sanierten Bruchsteinhäusern liegt die Preisspanne zwischen 1200-5000 €/m2 brutto. Die Substanz, die Lage und die Qualität der Sanierung sind entscheidende Faktoren.  

Häuser die auch an Feriengäste vermietet wurden, haben ebenfalls einen deutlich höheren Wert, als solche, die ausschließlich selbst genutzt werden. Denn Eigentümer mussten sie zwingend besser in Schuss halten und selbst reflektieren. Und in der Regel werden sie vor Ort ganzjährig besser betreut.  Erwerb von Immobilien an der Riviera

Das heißt aber nicht, dass Sie ein Ferienhaus als Finanzinvestition begreifen sollten. In den vergangenen 10 Jahren war eher das Gegenteil der Fall - weder in Ligurien, noch sonst wo. Auf dem Markt von Häusern zur Ferienvermietung herrscht ein extremes Überangebot - nicht nur regional. Ein Haus ist nur selten ein Renditeobjekt, sondern ein Liebhaberobjekt - nicht so wie es manche große Ferienhausagenturen oder Immobilienmakler suggerieren wollen - sondern meistens ein kostspieliges Hobby für das es Passion braucht. Vermietung dient eher der Deckung der laufenden Kosten, aber niemals von Kreditzinsen. Mieter von Ferienhäusern fahren in aller Regel finanziell in jedem Falle besser. Und Sie ersparen sich Ärger und Sorgen. 

Beim Kauf eines Hauses sind auch die italienischen Erwerbssteuern zu berücksichtigen: Wenn es sich beim Verkäufer eines Hauses um eine Privatperson handelt, dann betragen die zu zahlenden Steuern bei Gebäuden: Hypothekarsteuer 50,00 € (Fixsteuer) und die Katastersteuer 50,00 € (Fixsteuer). Nimmt der Käufer im erworbenen Haus seinen Erstwohnsitz, so beträgt die Registersteuer 2% bezogen auf den Katasterwert. Im Falle des Zweitwohnsitzes sind es 9% bezogen auf den Katasterwert.  

Zu verkaufende Häuser benötigen in der Regel einen Energieausweis. Viel schwieriger ist aber oft das seit 2019 erforderliche REE-Dokument, das bestätigt, dass das Verkaufsobjekt und Umbauten daran genehmigt sind. Allerdings macht gerade die Beibringung dieses Dokuments Verkäufern oft enorme Schwierigkeiten, wenn die genehmigten Pläne nicht mehr auffindbar sind. Alte Häuser haben allerdings Bestandsschutz und sind nicht gefährdet, später abgerissen zu werden. Hier geht es oft um kleinere Umbauten. 

Die Immobilienagentur Val Prino am Hauptplatz von Dolcedo, der Piazza Doria, ist ein sehr kompetenter Partner mit überzeugendem Angebot. Barbara Meyer berät Sie gerne. Seit 2015 ist auch Engel & Völkers in der Provinz Imperia aktiv - sicherlich eine Bereicherung für den Immobilienmarkt rund um Imperia, weil das westliche Ligurien stärker in den Fokus von internationalen und finanzkräftigeren Käufern gerückt wird. Liguriahomes ist ebenfalls einer der großen Makler der Gegend. 

Eine alternative oder begleitende Möglichkeit zum Immobilienverkauf/-kauf über einen Makler ist der Privatverkauf über eine Anzeige auf loveliguria.eu

Blog - News, Hausverkäufe in Dolcedo / Val Prino / Imperia / Ligurien

Immobilienangebote rund um Dolcedo, Val Prino, Imperia, Liguren. Haus zum Verkauf, Haus abzugeben, 

Immobilien: Deutlicher Rückgang bei der Nachfrage

Seit 2015 boomten Immobilien in Ligurien. Besonders nachgefragte waren die alten ligurischen Borgohäuser. Mit der Corona-Pandemie kam es zu einem weiteren ziemlich unerwarteten Schub in der Nachfrage, der einher ging mit stark steigenden Preisen für die attraktiven Objekte. Mit Kriegsbeginn in der Ukraine am 24.02.2022 und der nun sehr deutlichen Inflation der allgemeinen Verbraucherpreise hat die Nachfrage nach Häusern in Ligurien stark abgenommen. 

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2021: Besucherrückgang auf loveliguria.eu - oder doch nicht?

Liguriens kleine deutschsprachige Webseite rund um die charmanten Ferienhäuser von Dolcedo-Ripalta hält sich standhaft! Nach knapp über 90.000 Besuchern 2019, knapp über 100.000 Besuchern 2020, waren es 2021 nur noch 85.000 gezählte Besucher auf loveliguria.eu. 

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Aurigo-Poggialto: Haus zu verkaufen - Immobilienanzeige der Eigentümer

Privatverkauf: Das kleine Haus - vermutlich um 1800 - in der Ortsmitte von Poggialto, einem Ortsteil von Aurigo im Hinterland von Oneglia wurde 1997 saniert. Das Umfeld ist einheimisch geprägt. Die 60 qm verteilen sich auf drei Ebenen. Im Erdgeschoss Flur, Wohnzimmer und Arbeitszimmer, im Obergeschoss Bad und Küche mit Hauswirtschaftsausgang und Abstellraum, im Dachgeschoss Schlafzimmer mit Balkon. Hinzu kommt eine Südterrasse und ein kleiner Balkon.

Das Haus ist auf drei Seiten freistehend, sonnig und hat einen freien Blick auf die Umgebung. Mit dem Auto ist es unmittelbar erreichbar. Beheizbar ist es mit einem gut funktionieren Holzofen auf dem auch gekocht werden kann.  

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Hauskauf in Dolcedo wird wieder hip

In Dolcedo wird es wieder angesagt, ein eigenes Ferienhaus auch zu kaufen. War ab 2008 die Nachfrage an Ferienimmobilien zum Kauf rund um Dolcedo und dem ganzen Val Prino sehr verhalten kehrt sich das un wieder um. Optimal, denn in den letzten Jahren kam ein deutlich erhöhtes Angebot an Häusern auf den Markt. Viele deutsche Eigentümer wollen sich aus Altersgründen von ihrer geliebten Ferienimmobilie nach 20 oder 30 Jahren zu trennen.

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Sanierungsobjekt: großes Haus in Prela - Immobilienanzeige der Eigentümer

Privatverkauf: Am Ortseingang von Prelà im hinteren Val Prino ist ein freistehendes Haus aus dem 17./18. Jahrhundert zu verkaufen. Derzeit gehört es zwei italienischen Parteien, soll aber als Einheit verkauft werden. Das Haus ist noch bewohnt, aber sanierungsbedürftig. 

Die Geschoßflächen haben jeweils etwa 100 m2, die Gesamtwohn/-nutzfläche etwa 320 m2. Über ein Treppenhaus hat man Zugang in die getrennten Ebenen. Im Erdgeschoss befindet sich ein großer etwa 45 m² großer Raum, der bis vor 15 Jahren als Bar betrieben wurde. In einer offenen Loggia war bis vor kurzem eine Schlosserwerkstatt. 

Die Decke zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss bilden Ziegelgewölbe. Zwischen erstem und zweitem Stock ist es eine Holzdecke. 

Zum Haus gehören Außenflächen. Das Haus liegt unmittelbar über den Fluss Prino mit Badegumpen. Das Haus ist optimal zu erreichen, gegebenfalls auch mit LKWs in einer Sanierungsphase. Das Haus wird von der Nachmittagssonne erreicht. Der Blick geht auf den Ort Prela. Zum Meer sind es etwa 10 km, nach Dolcedo 3 km. Prela mit 3 Restaurants ist fußläufig zu erreichen. 

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Alte ligurische Refugien weiterhin hoch im Kurs

Nachdem in den siebziger Jahren die alten ligurischen Rusticos in den Dörfern hinter der Küstenlinie von Ausländern wieder entdeckt und saniert wurden, waren ab 1995 vor allem freistehende neugebaute Einzelhäuser im Val Prino chic. Seit einigen Jahren gibt es eine Bewegung zurück, zurück zu den alten ligurischen Refugien, den dicht an dicht gedrängten Borgohäusern mit dicken Natursteinmauern, Gewölben und engen, vor Sonne schützenden Gassen.

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Hausverkauf in Ligurien - keine ganz leichte Sache

Wie ein Haus am besten verkauft wird, darüber scheiden sich die Geister. In Deutschland ist der Trend in den letzten Jahren dahin gegangen, Häuser in möglichst perfekten Zustand anzubieten, um den höchsten Preis zu rechtfertigen und zu erzielen. Wegen der angeblichen Knappheit der Immobilienangebote blieb Käufern meistens auch keine andere Wahl, als perfekt durchgestylte Wohnungen und Häuser schlüsselfertig zu kaufen. Oft war das von Käufern sogar gewünscht. Auf dem deutschen Immobilienmarkt der letzten Jahren hat es - aus Verkäufersicht - vielleicht Sinn gemacht, ein Haus mit hohen Kosten zu sanieren, um einem noch höheren Preis zu verkaufen.

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Kreditfinanzierte Ferienimmobilien oft ein großes Risiko

Viele Käufer von Ferienhäusern finanzieren ihre Immobilie zur Zweitnutzung über Kredite und bauen darauf, diese Darlehen mit Mieteinnahmen tilgen zu können. Ferienhausvermittlungsplattformen wie fewo-direkt.de heizen, diese Wünsche mit Studien an. Ferienimmobilien lockten angeblich mit Traumrenditen.

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2020: loveliguria.eu hat über 100.000 Besucher

Der Geheimtipp für Liebhaber alter ligurischen Ferienhäuser wird von Jahr zu Jahr beliebter. Im Corona-Krisenjahr 2020 hatte die Webseite loveliguria.eu nun erstmals über 100.000 Besucher - knapp 4% mehr Besucher als 2019. Im Durchschnitt waren Besucher auf 4,1 Seiten und blieben knapp 4 min. Im Vergleich zu anderen Seiten sind das natürlich verschwindend wenige Besucher, aber für einen Geheimtipp doch sehr beachtlich. 2021 könnte es ein deutliches Besucherwachstum geben. 

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Immobilienkauf: Achtung möglicherweise Betrug

In Deutschland wird die Maklerprovision bei Erwerb einer Immobilie in der Regel mit Abschluss des notariellen Vertrags fällig. In Italien dagegen hat der Makler bereits Anspruch auf die Provision, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande gekommen ist, §1755 Codice Civile. Dabei ist der Vertrag in dem Zeitpunkt abgeschlossen, in dem derjenige, der den Antrag gestellt hat, von der Annahme durch die andere Partei Kenntnis hat, §1326 Codice Civile. Mit Abschluss eines in Italien verbreiteten Vorvertrages entsteht damit das Recht des Maklers auf Provision und nicht erst mit dem Abschluss des notariellen Vertrages. Makler mit Ausländern als Kernzielgruppe haben eine Verpflichtung, Interessenten eines Hauses darüber aufzuklären, wann nach italienischem Zivilrecht ihre eigene Provision fällig wird. Genge

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Dolcedo-Ripalta: Eigentümerwechsel in vollem Gange

Im bekannten und beliebten ligurischen Borgo Dolcedo-Ripalta ist der Eigentümerwechsel seit 2015 in vollem Gange. Seither haben etwa 11 Häuser neue Eigentümer bekommen. In der Regel ziehen sich die Deutschen eher zurück. Ripalta war in den frühen 1970er Jahren einer der ersten fast verlassenden Orte, die von Deutschen neu entdeckt wurden. Heute greifen eher Skandinavier, Schweizer oder Italiener aus Mailand oder Turin zu. Aktuell stehen in Dolcedo-Ripalta fünf Häuser zum Verkauf an. 

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Kommentare und Erfahrungsberichte zum Immobilienkauf in Ligurien

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Kommentare: 6
  • #1

    Martina Huber (Sonntag, 06 Oktober 2019 22:29)

    Hallo,
    ist Ihnen ein Haus in Dolcedo-Ripalta mit großer Terrasse bekannt, das aktuell bei Engel & Völkers für 360000 € angeboten wird. Auf idealista.it ist es nun auch für 290000 € im Angebot - ebenfalls von E&V. Dabei wird ein Ausgangspreis von 380000 € angegeben. Auf einer dritten Seite werden gar nur für 230000 € verlangt. Was hat es mit dem Haus auf sich? Auf Google earth habe ich es wohl an der Westseite Ripaltas ganz unten entdeckt. Das Gelände müsst dort steil sein. Vielleicht weiß ja jemand mehr über das Objekt. Bei E&V klangen sie nicht so ganz überzeugt....

    Reizvoll ist ja das zweite Haus bei e & V in Ripalta. Leider ist es etwas klein.

  • #2

    Petra (Sonntag, 19 Januar 2020 17:51)

    Sehr empfehlenswert ist die Agentur www.immobiliare-valprino.de in Dolcedo. Fair und mit guter Beratung.

  • #3

    Benedikt M. (Donnerstag, 06 Februar 2020 11:35)

    Wer kann im Westen Liguriens Makler empfehlen? Am besten natürlich auch deutschsprachig!

    Wie heißt der in Oneglia an der Piazza Edmondo de amici gegenüber von Gusto. In maps ist er leider nicht eingetragen.

    Vielen Dank für Tipps!

  • #4

    Albrecht Obermüller (Donnerstag, 06 Februar 2020 19:28)

    Ich denke Sie meinen die Agentur liguriahomes.com. Tendenziell hat diese sehr große Agentur mehr neue Häuser im Angebot.

  • #5

    silke (Montag, 21 Dezember 2020 17:05)

    Hier auf der Seite war lange ein entzückendes Häuschen inseriert. Wohl mitten in Ripalta. Weiß jemand, ob es verkauft wurde und wenn ja, zu welchem Preis? Albrecht Obermüller kann dazu leider nichts sagen.

  • #6

    Rolf (Samstag, 26 Dezember 2020 20:28)

    Hallo,
    wer weiß, ob das Haus in Ripalta ganz unten auf der Westseite mit großer Terrasse mit Pflanzen schon verkauft ist oder wieder vom Markt genommen wurde? Bisher war es leider stark überteuert - jedenfalls bei der eher problematischen Bausubstanz.

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